Mieszkanie za swoje

Audycka: Najem jest lepszy od własności

Karolina Olejak, Barbara Audycka | 15-11-2016 17:39:12 | zajmie Ci przeczytanie tego artykułu
Audycka: Najem jest lepszy od własności
SomeDritfwood/flickr.com

Po roku 1989 nasze myślenie o mieszkalnictwie jest zaprogramowane przez dwa zasadnicze założenia. Po pierwsze, mieszkanie to rzecz prywatna, odpowiedzialność za nie została przesunięta w całości na jednostkę, a państwo z tych zadań w dużej mierze zdezerterowało. Po drugie, mieszkanie stało się nieruchomością, towarem inwestycyjnym i przedmiotem lokaty kapitału. Na Zachodzie kluczową rolę odgrywa najem: w Niemczech, Austrii czy Szwajcarii jego udział oscyluje wokół poziomu 40-50%. W Polsce to ok. 15%, z czego 10% to najem komunalny. O polskiej, kulawej polityce mieszkaniowej oraz przewadze najmu nad własnością rozmawiamy z dr Barbarą Audycką, rzeczniczką Fundacji Habitat for Humanity Poland.

Polska polityka mieszkaniowa od 2007 roku opiera się w pierwszej kolejności na strategii  wspierania własności zdobywanej za pośrednictwem kredytu hipotecznego, którą w raporcie „Mieszkalnictwo w Polsce” oceniacie jako nieskuteczną. Zdaje się, że program ,Mieszkanie Plus” przygotowywany przez obecną ekipę wychodzi z logiki indywidualnej odpowiedzialności za zamieszkiwanie.

W Polsce brakuje nam dzisiaj polityki mieszkaniowej odpowiadającej na potrzeby mieszkańców. Wydaje się, że przyczyną takiego stanu rzeczy była postransformacyjna „prywatyzacja” kwestii mieszkaniowej: odpowiedzialność za zapewnienie mieszkania została przesunięta w całości na jednostkę, publiczne zadania w tym zakresie ograniczono do minimum. Równocześnie w Polsce bardzo szybko zadziało się to, z czym w zachodniej Europie mieliśmy do czynienia od lat 70. – mieszkanie stało się „nieruchomością”, towarem inwestycyjnym i przedmiotem lokaty globalnego kapitału, co oznaczało ogromny wzrost jego ceny.

O tym, jak gwałtowna była zmiana w myśleniu, niech świadczy fakt, że, zgodnie z ówczesnymi publikacjami Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, w latach 90. lokatorzy mieszkań zakładowych prawie w ogóle nie byli zainteresowani ich wykupem, nawet za symboliczne kwoty. Nie spodziewali się, że tytuł własności stanie się tak istotny w zabezpieczeniu bezpieczeństwa mieszkaniowego. Tymczasem zasób w najmie publicznym konsekwentnie ograniczano, lokale zakładowe komercjalizowano, a najemcy z dnia na dzień stawali przed perspektywą urynkowienia czynszów. Własność dawała gwarancje zamieszkiwania zdecydowanie tańszego i stabilniejszego od najmu.

Jeszcze w latach 90. podjęto w Polsce próbę stworzenia alternatywy dla systemu własności przy pomocy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego i stworzenia Towarzystw Budownictwa Społecznego. TBS-y miały zagwarantować bezpieczny najem dla średniozamożnych mieszkańców. Preferencyjne finansowanie inwestycji z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego zakończyło się jednak w roku 2009 wraz z jego likwidacją, a wsparcie społecznego budownictwa czynszowego w ramach BGK pozostaje mocno niewystarczające w stosunku do potrzeb.

W tym samym czasie pojawiły się takie rządowe mechanizmy jak „Rodzina na swoim”.

Dotychczas podstawowe rozwiązania w polityce mieszkaniowej łączyły się z ułatwieniem dostępu do własności. Takie programy jak ,,Rodzina na swoim’’ czy ,,Mieszkanie dla młodych” opierają się na dopłatach do kredytu hipotecznego, co ma niestety negatywne konsekwencje. Po pierwsze, mechanizm ten wiąże się z dużym ryzykiem, szczególnie w sytuacji, gdy rynek pracy jest niestabilny. Po drugie, był to mechanizm popytowy, który de facto zwiększał tylko ceny mieszkań na rynku. Górny limit cenowy wyznaczany lokalnie nie stanowił bariery, której inwestor nie był w stanie przekroczyć, ponieważ manipulował ceną np. po przez obligatoryjne wykupienie garażu lub schowka.

W tych okolicznościach program Mieszkanie Plus należy pochwalić za przyjęcie odmiennej logiki. Mechanizm popytowy nowy rząd zastępuje podażowym: im większa liczba mieszkań, tym mniejszy popyt, a w konsekwencji spadek cen. Jeśli rządowe zapowiedzi rzeczywiście zostaną zrealizowane, będzie to znaczący krok w stronę dywersyfikacji rynku mieszkaniowego. W Europie Zachodniej kluczową rolę odgrywa najem: w Niemczech, Austrii czy Szwajcarii jego udział oscyluje wokół poziomu 40-50% . W Polsce to ok. 15%, z czego 10% to najem komunalny.

Przedstawicielki Fundacji Habitat for Humanity Poland uważają, że najem jest efektywniejszym rozwiązaniem od własności. Po pierwsze, ze względu na obecne realia rynku pracy, które wymagają od nas pewnej elastyczności. Przy rozwiniętym rynku najmu możliwa jest większa mobilność terytorialna – potrzebujemy przenieść się do Poznania? Zrobione. Łódź? Nie ma problemu. Po drugie, przy niepewności zarobków możliwość dostosowania standardu mieszkania czy wysokości czynszu do zmieniającego się poziomu wypłaty również jest istotna. Po trzecie, rozwinięty rynek najmu łatwiej adaptuje się do zmieniających się wraz z wiekiem czy pojawiającą się rodziną, potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa.

Preferowanie mechanizmu popytowego to jedno. Sam, kulejący, polski sektor najmu ograniczony jest tylko do rynku wtórnego. Nie projektuje się rozwiązań angażujących również nowe inwestycje infrastrukturalne.

Dotychczas rzeczywiście tak było. W ostatnim czasie prywatne firmy coraz częściej myślą o inwestycjach z góry zakładających budowanie mieszkań na wynajem. Analitycy rynku nieruchomości od lat wskazują na takie rozwiązania, przykładem wsparcia takich inwestycji, choć nie do końca udanym, jest Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Istotną rolę odgrywają także czynniki kulturowe – w Polsce brakuje dojrzałej kultury najmu, na jej wykształcenie nie pozwolił dotychczas wciąż raczkujący rynek najmu komercyjnego. Brakuje nam tak popularnej w Europie instytucji zarządzania najmem, która mogłaby wpływać na dobre relacje między lokatorami a właścicielami.

Habitat Poland promuje model Społecznej Agencji Najmu (w skrócie: SAN), która pełni rolę zarządcy najmem dla osób mniej zamożnych. SAN sam wynajmuje mieszkanie od prywatnego właściciela, a następnie dokonuje jego dalszego podnajmu. SAN  gwarantuje właścicielowi comiesięczną, terminową spłatę czynszu i utrzymanie mieszkania w odpowiednim standardzie. Lokatorowi oferuje zaś wsparcie w sytuacji utraty płynności finansowej i zdolności do opłaty czynszu. Pomaga rozwiązać przejściowe trudności finansowe np. poprzez rozłożenie spłaty czynszu na raty, pomocy w uzyskaniu dodatku mieszkaniowego czy świadczeń socjalnych. W przypadku konfliktów związanych z najmem SAN odpowiada za mediacje pomiędzy lokatorem i właścicielem. W Polsce mamy do czynienia z silnie zakorzenioną wzajemną niechęcią lokatorów i właścicieli. Wydaje nam się, że instytucja zewnętrznego mediatora mogłaby stanowić tutaj realną pomoc.

Tymczasem dzisiaj odpowiedzialność za wsparcie osób w trudnej sytuacji finansowej i zadania związane z mieszkalnictwem socjalnym zrzucone są na gminy, które często nie radzą sobie z jego wypełnianiem.

Niestety, z roku na rok maleje zasób mieszkaniowy gminy, który jest niezbędny do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych tych najmniej zamożnych. Powstaje mało nowych lokali, a te, które już istnieją, wymagają gruntownego i bardzo kosztownego remontu. Osoby o niskich dochodach, nie posiadające mieszkania, nie mają alternatywy poza ubieganiem się o lokal z zasobu gminnego. Stąd długie, często kilkuletnie, kolejki po te lokale – zdecydowanie dłuższe w przypadku lokali socjalnych, czyli tych, przydzielanych albo po eksmisji z orzeczeniem prawa do lokalu, albo w przypadku bardzo ograniczonych dochodów gospodarstwa domowego.

W Polsce obserwujemy silną niechęć, jaką darzy się najemców gminnych. To jest taki resentyment odczuwany przez tych, którzy trudzą się, żeby zdobyć i utrzymać mieszkanie wobec tych, których sytuacja mieszkaniowa jest względnie bezpieczna. Warto jednak mieć świadomość tego, że najemcy komunalni i socjalni to 10% polskiego społeczeństwa, a więc również  grupa wewnętrznie zróżnicowana.

Pracując z beneficjentami w Habitat Poland obserwujemy, że najem socjalny i zagrożenie eksmisją często łączy się z chorobą psychiczną czy niepełnosprawnością. W przypadku takich najemców samo dostarczenie lokalu to za mało. Konieczne jest także wsparcie w regularnej spłacie czynszu, polegające na przykład na edukacji i asystowaniu w zarządzaniu budżetem domowym. Z doświadczenia wiemy, że nie wolno dopuścić do powstania wysokich zaległości czynszowych, ponieważ te powyżej sześciomiesięcznego czynszu są już w praktyce niespłacalne i stają się obciążeniem na całe życie.

Problemem wiążącym się dla odmiany z najmem komunalnym jest brak możliwości okresowej weryfikacji dochodów najemców. Mieszkania komunalne przyznawane są na czas nieokreślony z prawem do dziedziczenia tytułu najmu, co sprawia, że często zamieszkują je osoby o dochodach przekraczających wyznaczony próg uprawniający do wsparcia mieszkaniowego.

W tym obszarze postulujemy dwa  rozwiązania. Po pierwsze, w przypadku przekroczenia progu dochodowego – stosowanie mechanizmu ,,złotówka za złotówkę’’ –  powiązane z kwotą dochodu zwiększanie opłaty czynszowej aż do poziomu czynszu rynkowego. Należy bowiem pamiętać, że samo przekroczenie progu o 50 czy 100 zł nie oznacza przecież, że daną osobę stać już na wzięcie kredytu hipotecznego, czy na najem komercyjny. Po drugie, postulujemy  zwiększenie wachlarza możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dla osób o średnich dochodach. Jest wiele wypróbowanych możliwości opartych o formułę społeczną, takich jak budownictwo społeczne czy Społeczne Agencje Najmu, i państwo powinno wspierać je, również finansowo.

Jak rozumiem, tej alternatywy mieszkaniowej, o której Pani wspomniała wcześniej, należałoby szukać we współpracy sektora prywatnego, publicznego i organizacji pozarządowych?

Społeczne Agencje Najmu to instytucje angażujące podmioty prywatne (właścicieli) oraz organizacje społeczne. W moim przekonaniu, przy obecnym potencjale instytucjonalnym i posiadanym doświadczeniu, taka formuła współpracy byłaby dla organizacji non profit najodpowiedniejsza.

Dlaczego akurat partnerstwo prywatno-społeczne? Organizacje pozarządowe dysponują bowiem niezwykle istotnym atutem – bezpośrednią znajomością beneficjentów oraz ich potrzeb. Od lat pracują z osobami zagrożonymi ubóstwem i wykluczeniem społecznym. Mają zupełnie inną perspektywę niż samorządy. Z drugiej strony – agencje te, jako instytucje, będą cieszyć się często większym zaufaniem niż sami wynajmujący. I znów wracamy do kwestii kultury najmu oraz roli mediacyjnej Społecznej Agencji Najmu, która może być obdarzona większym zaufaniem przez właściciela.

Przykładem takiej organizacji pozarządowej może być sama Fundacja  Habitat.

Rzeczywiście, udało nam się zrealizować projekt mieszkań treningowych zaadresowanych do osób, które opuszczają instytucję. Takie mieszkania są z definicji dostępne na krótki czas, rok lub dwa lata, i połączone z intensywnym wsparciem np. w zarządzaniu budżetem domowym. Naszymi beneficjentami są w tym przypadku młodzi mężczyźni opuszczający Młodzieżowy Ośrodek Wychowawczy, którzy nigdy wcześniej nie mieszkali samodzielnie i muszą się tego po prostu nauczyć. Na strychu jednego z budynków stworzyliśmy siedem samodzielnych mieszkań-kawalerek z kuchnią i łazienką. Program połączony był z akcją ,,Moje mieszkanie, moja odpowiedzialność’’. W jego ramach uczyliśmy nowych lokatorów bardzo podstawowych i prozaicznych czynności, takich jak przygotowanie posiłków czy drobne naprawy w mieszkaniu.

Habitat Poland promuje takie rozwiązania mieszkaniowe, które nie są jedynie dostarczeniem pewnego zasobu infrastrukturalnego, ale wiążą się z siecią wsparcia i usług związanych z zamieszkiwaniem dostarczanych przede wszystkim osobom zagrożonym ubóstwem i wykluczeniem społecznym, ale też wszystkim innym, którzy takiego wsparcia potrzebują.

Wydaje się, że w Polsce mamy do czynienia z silnym  przeświadczeniem, iż  zapewnienie dostępu do mieszkań jest jedynym narzędziem prowadzenia polityki mieszkaniowej. Tymczasem istnieją przecież jeszcze inne rodzaje problemów np. te związane z przeludnieniem czy niskim standardem lokalu, które często dotykają Polaków.

W naszym raporcie definiujemy trzy zasadnicze problemy z tego obszaru: przeludnienie, substandard i deficyt ilościowy. O problemie deficytu ilościowego mówi się w ostatnich czasach coraz mniej, ponieważ podejmowane są próby jego rozwiązania. Ilość zasobów odpowiadająca liczbie ludności nie zawsze jednak oznacza, że zasób jest adekwatny do potrzeb. Przykładem są niesprzedane i niezamieszkałe 180-metrowe apartamenty w budownictwie deweloperskim. Taki lokal jest zasobem, ale ze względu na cenę – nikt z niego nie skorzysta.

Przeludnienie definiowane według najbardziej podstawowych wskaźników, czyli zamieszkiwania ponad dwóch osób w jednej izbie, w Polsce dotyczy 3,5 mln mieszkańców. Natomiast mamy jeszcze, bardziej rygorystyczne, wskaźniki unijne, zgodnie z którymi przeludnienie dotyka niemal 45% społeczeństwa.

Ostatni problem to substandard, który zgodnie z definicją GUS-u obejmuje, oprócz przeludnienia, również zły stan techniczny budynku i brak wyposażenia w instalacje. Wieloletnie zaniedbania w remontowaniu mieszkań trudno jest nadrobić, co sprzyja niestety zwiększającym się wydatkom na ogrzanie i utrzymanie standardu samych mieszkań. Trudną sytuację najlepiej obrazuje wskaźnik dostępu do łazienki wewnątrz lokalu – nadal 9% zamieszkałych mieszkań i domów jest jej pozbawiona.

Warto zaznaczyć, że w naszym kraju, tak jak i w całym obszarze euroatlantyckim, mamy do czynienia z dwoma rodzajami ubóstwa mieszkaniowego. Pierwsze, tradycyjne, wiąże się ze złym stanem technicznym budynków, zimnem, brakiem wyposażenia w instalacje i dotyczy przede wszystkim obszarów wiejskich. Drugi typ ubóstwa mieszkaniowego to coraz bardziej widoczne ubóstwo miejskie. Dotknięci nim ludzie mieszkają zazwyczaj w dobrym standardzie, koszty zamieszkiwania pochłaniają ponad 50% ich dochodów. Ten drugi rodzaj ubóstwa częściej też łączy się z przeludnieniem. Metraż mieszkania jest nieadekwatny do potrzeb danego gospodarstwa domowego, bo na zakup czy wynajem większego po prostu nie starcza środków. Wyodrębnienie tych dwóch rodzajów ubóstwa mieszkaniowego jest bardzo istotne, ponieważ  każdy z nich wymaga innych narzędzi skutecznego przeciwdziałania.

Sprawę utrudnia również fakt, że osoby, które nie są wykluczone ani w zakresie dostępu do lokalu ani jego wielkości, są oceniane jako niepotrzebujący wsparcia, nawet jeśli jednocześnie mają problem zarówno z wyposażeniem, jak i ogrzaniem zbyt dużej, jak na ich zarobki, powierzchni domu.

W Polsce debata publiczna tak bardzo skoncentrowana jest na tytule własności, że zwykło się sądzić, że uzyskanie go rozwiązuje wszelkie problemy. Tymczasem ignorujemy pozostałe problemy samodzielnych właścicieli na przykład domów jednorodzinnych. A tu jednym z istotniejszych problemów jest ubóstwo energetyczne, czyli brak możliwości zapewnienia sobie odpowiedniego standardu ciepła, a także energii niezbędnej dla realizacji pozostałych potrzeb. Obecnie ponad 32% populacji przeznacza na energię ponad 13% swojego dochodu, zwykle są to mieszkańcy domów jednorodzinnych lub szeregowych w małych miastach lub na wsiach. Tymczasem najczęściej nie uzyskują oni nawet dodatku mieszkaniowego ze względu na zbyt dużą powierzchnię mieszkania.

Habitat Poland pomagał ludziom „uwięzionym” w swoich domkach w małych miejscowościach: często starszym, niemającym środków na generalny remont domu, którego nikt od nich nie kupi, bo w okolicy nie ma ani pracy, ani atrakcji turystycznych. Tacy ludzie nie mogą nawet ubiegać się o mieszkanie socjalne, bo gminy wiejskie najczęściej po prostu ich nie mają.

To, że naszego Państwa nie stać na politykę mieszkaniową jest pewnego rodzaju mitem, ponieważ zamieszkiwanie w złym standardzie generuje inne, liczne koszty społeczne, np. te związane ze świadczeniami zdrowotnymi, które ostatecznie i tak pokrywane są z państwowego budżetu.

Niedawno Parlament Europejski wydał raport, który na podstawie danych Światowej Organizacji Zdrowia wskazuje na publiczne koszty nieodpowiednich warunków zamieszkiwania. Tam, gdzie domy są niedogrzane, nieszczelne, stan zdrowia mieszkańców jest znacznie gorszy, co generuje koszty związane z usługami zdrowotnym. Efektem są także gorsze wyniki edukacyjne: dzieci zamieszkujące w substandardzie częściej chorują, co wiąże się z absencją szkolną; jeżeli mieszkają w przeludnieniu, dodatkowo w domu nie mają warunków, żeby się uczyć.

Z kolei nadmiernie wysokie koszty zamieszkiwania nie sprzyjają rozwojowi gospodarki. Kiedy Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa budowała osiedla dla robotniczych gospodarstw domowych, uzgodniono, że mieszkańcy nie mogą wydawać więcej niż 30% swojego dochodu na zamieszkiwanie, ponieważ pozostałe 70% jest niezbędne do zaspokojenia podstawowych potrzeb. Dziś z rozmów z pośrednikami wynika, że najemcy, którzy przeznaczają 50% swoich zarobków na czynsz są w pełni akceptowani (nie są kategoryzowani nawet jako klienci wysokiego ryzyka). Kredytobiorcy czy najemcy „zamrażają” swoje pieniądze w czynszu czy racie hipotecznej zamiast wydać je na bieżące potrzeby i dzięki temu pobudzać gospodarkę i tworzyć miejsca pracy.

I ostatnia sprawa, choć wcale nie najmniej ważna: dobry standard otoczenia mieszkaniowego – dostęp do infrastruktury społecznej, usług opiekuńczych, edukacyjnych czy zdrowotnych sprzyja tworzeniu silnych społeczności sąsiedzkich, a w dalszej perspektywie – obywatelskiemu zaangażowaniu. Mieszkańcy dużych miast mogą prześledzić ten proces na przykładzie budżetów obywatelskich – odsetek głosujących zawsze jest wyższy w dzielnicach i na osiedlach, w których dostęp do tej infrastruktury jest zapewniony.

Rozmawiała Karolina Olejak.

Podziel się artykułem:

Karolina Olejak
Szefowa warszawskiego kolegium redakcyjnego jagielloński24.
Barbara Audycka
Doktor nauk społecznych, obroniła pracę doktorską z zakresu mieszkalnictwa na Uniwersytecie Warszawskim. Rzeczniczka Fundacji Habitat for Humanity Poland.

Napisaliśmy już 1902 tekstów

Robimy to dla Ciebie, zupełnie za darmo. Nie blokujemy treści, nie zakrywamy portalu banerami. Sami tego nie lubimy. Zamiast sprzedawać Twoje kliknięcia, stawiamy sprawę jasno: Potrzebujemy Twojego wsparcia, by utrzymać portal. Liczymy na Ciebie.

INNA KWOTA

Piękna wizja: fizyczne prace przejmują od nas roboty, a górnicy i sprzątaczki zasiadają w open space’ach przed komputerami.

(Prawie) wszyscy będziemy informatykami

(Prawie) wszyscy będziemy informatykami

Bartosz Paszcza

Propozycja stopniowej likwidacji strefy euro jest nie do przyjęcia- zwolennicy tego poglądu nie proponują bowiem nic w zamian.

Dąbrowski: Likwidacja euro stworzy tylko nowe problemy w miejsce dzisiejszych

Dąbrowski: Likwidacja euro stworzy tylko nowe problemy w miejsce dzisiejszych

Maciej Dulak

Postęp technologiczny nie jest wynalazkiem czasów nam współczesnych, a wypieranie pewnych zawodów przez technologię towarzyszy nam od wieków.

Przyjdzie robot i zabierze nam pracę. Czy naprawdę musimy się bać nowych technologii?

Przyjdzie robot i zabierze nam pracę. Czy naprawdę musimy się bać nowych technologii?

Karol Wałachowski
Następny artykuł:

Niech żyje fikcja!

Niech żyje fikcja!